市場前沿
  本版撰文/羊城晚報記G2000者 詹青
  豪宅,是一個城市房地產市場發展到一定程度之後的產物,是伴隨著城市高檔購買人群出現的產品形式。其量價走勢、客需結構以及營銷渠道,與普通住宅市場有明顯的差異。而值得註意的是,當政策的冷風吹過全國市場,對比普通商品房市場,豪宅市場顯得較為平靜,其價格與成交量並沒有受到太大影響,大有“不管風吹浪打,勝似閑庭信步”的氣概。據業界統計,在剛剛過去的第三季度,豪宅成交量已經達“近百萬”平方米大關,成交量上已經全巴里島面複蘇至調控前水平。
  業內人士認為,儘管“限購、限售”等豪宅限令“圍城”暫時困住了豪宅的銷售,但實際上市場購買行為從未停止過。因為,在已獲得一定資產自由的人群中,購置豪宅是一種需求。它不僅能提供關鍵字行銷更好的生活方式,且是目前人們所迫切需要找到的資產避險的安全港灣。
  太多人相燒烤信,真正的豪宅是值得收藏的。
  而這種信任,使得大部分富裕家庭,仍然將房產投資作為家庭資產配置結構中最重要的構成。而他們對豪宅的熱愛,並不因“豪宅限令”而有所減少。恰恰相反,他們認為,是“豪宅限令”,給了他們可能的價格窪地和入手的機會。而正是如此,市面上越是性價比高的“usb豪宅”越是熱銷,其與剛需產品熱銷的本質是一樣的,那就是一種看漲的預期。而豪宅本身占據稀缺資源、兼具圈層效應的性質,則更令其跑贏市場。
  豪宅波動小於整體市場,真正的豪宅最抗跌
  豪宅的抗跌性、穩定性又一次得到證明。
  自2011年以來,不少城市的豪宅成交一直處於上升周期,市場成交量逐年遞增;就每年成交量的走勢而言,均呈現出按季遞增的態勢,在剛剛過去的2013年第三季度,有業界的統計數據指,豪宅成交總量再創新高,已經逼近百萬平方米大關,反映出其受調控影響較小的特點。
  從數據上看,豪宅市場的成交走勢與普通住宅有明顯的差異性。第一:與普通住宅相比,豪宅受政策波動的影響較小。
  在調控政策剛剛出台的2011年年初至2012年一季度,這是房地產行業最受影響的成交“收縮期”,這段時間,市場成交明顯下行,然而,豪宅的成交量不降反升。有專家分析認為,由於豪宅市場的購房者購買力受調控影響相對較小,同時,由於限購政策的全面推行,也使更多高收入購房者偏向於購買高檔項目。
  第二:豪宅市場複蘇較普通住宅有所延後。
  在城鎮化進程終未到底的大環境下,房地產市場成交主力終究是以普通商品房為主,調控政策的主要對象也是“剛需改善類”住宅,因此在市場成交量的上升期中,豪宅市場成交量的變動會滯後於中低檔價位項目。比如,在2012年第二季度,市場成交總量環比上升55%,豪宅市場僅上升了14.8%,但到了第三季度,整體市場成交量基本持平,豪宅市場卻環比上升了40%。
  因此,豪宅的全面複蘇從2012年第三季度開始,而後得到加強,並全面複蘇。有業內人士指,目前,其成交態勢已經回覆到調控前水平,“豪宅熱”將成為繼“剛需熱”之後的又一波行情。
  豪宅一定貴價,但不一定貴價的都是豪宅
  對於普通住宅而言,不外乎兩類屬性,第一是自住屬性,第二為投資屬性。而目前的調控政策,正是著力於抑制住宅作為投資品的功能,正是如此,投資普通住宅的風險與成本也已經越來越高。而對於豪宅而言,除了自住屬性、投資品屬性之外,還具有收藏價值,這是一種類似藝術品的功能,讓其在市場中比普通住宅多了一項抗跌屬性與購買理由。
  對於眾多的投資者來說,豪宅是一種“時間資產”。山、林、江、城市中心等這些不可複製的資源,自然將豪宅和普通住宅划出了一道不可逾越的鴻溝,隨著時間的推進,其價值愈加突顯,而除了經得起歲月考驗的產品本身因素之外,對稀缺自然資源的占有是豪宅保值增值的核心所在。
  正是出於對唯一性資源的占有,不只是自住,更不只是投資,豪宅本身還有獨具的收藏價值。可收藏的豪宅必定是唯一的,而且還是稀缺的,這就需要購房者具備甄別“真假”豪宅的目光。豪宅一定是貴價的,但不一定貴價的都是豪宅。
  新豪宅中軸佈局成型,引領豪宅風潮
  在當前豪宅熱銷的“風雲榜”上,我們可以看到一道已佈局成型的“豪宅帶”:新豪宅中軸。這是一道沿著廣州第三中軸鋪開的黃金軸線,聚集了廣州新一代豪宅地標,並已成為高端人士置業積極性最高的區域。查閱今年前三季廣州商品房的銷量及熱銷項目,日光盤、銷售15億元以上的豪宅項目,基本都在第三中軸的沿線。其中,位於華南板塊的豪宅大盤劍橋郡:其高端物業迄今已銷售30億元,並提前完成年度目標業績;而科學城龍頭豪宅盤富春山居,每周銷售近10多套,且均以261平方米以上的大面積戶型為主,持續熱銷態勢從未中斷。
  從東部的蘿崗至南部的番禺,第三豪宅中軸已經佈局成形,這不僅是新一代豪宅發展的脈絡,更是廣州未來財富高端人士聚集之地,相信也會將成為引領廣州未來十年豪宅風潮的“豪宅帶”。
  ■名盤巡禮
  雅居樂·劍橋郡:
  迸發高端客戶換房磁場效應,迄今熱銷30億元
  華南板塊千畝江山大盤雅居樂·劍橋郡2013年至今其高端物業累計熱銷30億元,提前完成年度目標業績。而劍橋郡更成為領峰廣州高端換房客置業熱門選擇。
  作為擁有廣州絕版江景、山景資源的珍稀組團,“劍橋匯”是劍橋郡目前在售的一線濱江組團。據統計,廣州近半年(5-10月)面積在200平方米以上的12個一線江景樓盤中,成交套數49%來自番禺,已晉級廣州都會區的番禺,因十年成熟發展,交通、生態、商貿價值不斷得到體現,其高端物業備受市場認可。位列成交前三甲的雅居樂“劍橋匯”,位居珠江黃金岸線和第三中軸線交匯處,成為高端換房客的熱門選擇。
  雅居樂·富春山居:
  承接東部產業先機,財智人群首選
  位於第三條城市中軸線東段的雅居樂富春山居,承接廣州東部生態發展軸的產業先機,以生態資源、圈層高度成功上位。據開發商介紹,自10月18日雅居樂富春山居成功舉辦了中國新經濟力量論壇之後, 每周銷售近10多套,且均以261平方米以上的大面積戶型為主。
  園林面積相當於珠江公園,水體面積達到建築面積的1/2。作為天河東首席生態豪宅,雅居樂富春山居無論是在地緣上還是生態上,均坐擁龍頭位置,成為東部板塊財智人群的首選豪宅。
  ■熱盤點擊
  雅居樂劍橋郡煥發成熟之美
  “全系配套”呼之欲出,豐盛“大城生活”媲美CBD
  千畝江山大盤雅居樂·劍橋郡深耕華南板塊逾四年,並捨得以1/3的占地面積打造十大國際級配套設施,成為廣州社區配套的標桿之一。在其5分鐘生活半徑內,娛樂休閑配套設施“全系”成熟,“大城生活”指日可待,精彩程度更會不輸給市中心,越來越多的買家選擇遷居劍橋郡,並以前瞻性眼光享受“不在CBD、更勝CBD”的居住價值。以華南板塊高端成熟社區的姿態,劍橋郡正成為廣州高端換房客的置業首選。11月9日,雅居樂·劍橋郡“劍橋匯”全新一線望江樓王上市,加推274平方米、345平方米70套單位。
  劍橋郡“全系配套”呼之欲出
  劍橋郡已進入全面成熟時代。
  作為擁有幾千個住戶的大型社區,劍橋郡內設有4所國際學校及1所公立小學,還有廣州目前最大規模的社區少年宮,優質的教育資源正好契合社區高端住戶的需求,部分學校招生時場面非常火爆,業主的追捧和好評可見一斑。此外,社區內配備兩所健康醫療機構,也讓業主的家庭生活更加無憂。
  值得一提的是,位居新城市中心的劍橋郡,不僅毗鄰第四商圈萬博中心,與繁華的都市近在咫尺,在社區內更有7萬平方米的商業廣場及9000平方米的國際文化中心,11月中旬,雅居樂·劍橋郡頂級“劍橋匯俱樂部”也會驚艷登場,其旁邊還有“超十倍天河城規模”的商圈。就算不出社區,也可隨時到華南板塊首個社區影劇院——五星級烽禾影城看3D電影,又或者到廣州目前最大的社區廣場式購物天堂逛大型shopping mall,從此一改“居住在番禺、購物在廣州”的生活模式。
  “劍橋匯”全新一線望江樓王上市
  11月9日,雅居樂·劍橋郡“劍橋匯”全新一線望江樓王開售,70套274平方米、345平方米產品會再度衝擊廣州高端濱江物業市場。
  作為一線濱江高端物業,“劍橋匯”坐擁城中珍稀的江景、山景資源,此前幾次推售都爆發全棟物業“日光”的紀錄,此次全新面市的一線江景樓王,其不可複製的江景資源早已引起市場的高度關註。從樓王單位極目遠眺,美麗江水與江心島嶼都可以盡收眼底。
  本次壓軸加推的江景樓王,有“劍橋匯”兩款熱賣的明星產品,其中一線望江的274平方米四套房,擁有“一”字形的宴客社交長廊,營造出氣派的躍式空間,併為居住者提供主套房搭配長者房的私密設計,從室內的南北對流雙景觀陽臺遠眺,可以欣賞到寬闊的江面,是改善型家庭喜愛的熱門升級戶型之一。
  而LTW名師的經典設計——345平方米五套房單位,打造了三重“會餐體驗區”,除中西雙餐廳外,還設計了觀景品茶餐區,讓戶主的生活情趣得到充分體現,同時“會餐系統”還設置了開放式名酒展列區;會客大廳3.3米高,並連通空中娛樂觀景系統、“會餐系統”,形成殿堂級排場的待客長廊。
  ■豪宅解密
  真豪宅,不是去找圈層,是圈層來找你
  雅居樂兩大資源型豪宅:豪宅精耕,工夫在於詩外
  中國的財富水平在增長,財富人群與中產人群也在迅速壯大,豪宅的市場需求同樣在壯大,同時也進入了更精細化的階段,人們對豪宅的要求也越來越高,物質上的“貴”、“豪”不再是豪宅的唯一標簽,反而,成為“精神上的”豪宅,才是“真豪宅”的標誌。
  “精神上”的“真豪宅”區別於“偽豪宅”,它具備收藏價值,在自住與投資的功能之外,同時會成為家族產業、成為可承物業的終極夢想。一棟好的可傳承物業,是值得一代又一代的孩子在裡面嬉鬧成長的。而一棟真正的好房子,是具有圈層感召力的,真正的豪宅不用貼標簽,不用去尋找圈層的價值,而是圈層主動來找你。
  精耕理念:豪宅的生命力在於圈層認可
  對雅居樂地產來說,作為最早一批豪宅開發陣營的品牌開發商,今年他們提出了“豪宅精耕”的理念。雅居樂認為,豪宅是“三分看得見,七分看修煉”,“真豪宅”不僅是房子、園林這些能看得見的東西,背後“看不見”的運營與工夫才蘊含著“真豪宅”的精神價值。豪宅需要精耕,在一定程度上已經與商業地產的運營一樣,註重的是長期的綜合效益及其帶來的品牌價值提升。而唯有這樣,才能成為一個成長型的、有生命力的“真豪宅”。
  要瞭解“豪宅精耕”的理念,雅居樂旗下的兩大豪宅盤雅居樂·劍橋郡、雅居樂·富春山居已經成為具備一定圈層感召力的豪宅產品,其圈層文化不僅得到了財富人群的認可,而且還成為區域內的熱銷產品。
  大型配套:捨得成就豪宅的大器特質
  從雅居樂在廣州的兩個高端豪宅的圈層營造經驗來看,構建圈層主要從硬件與軟件兩方面入手。從硬件上,捨得投重金建設配套設施方能成就豪宅的氣度,方能得到豪宅圈層消費群的認可。
  比如位於番禺華南板塊的江景大盤劍橋郡,發展商就捨得用三分之一的土地來打造頂尖的都市級的十大配套設施。
  據悉,11月中旬,雅居樂·劍橋郡頂級“劍橋匯俱樂部”也會驚艷登場。作為專為“智富階層”度身定製的多元化高端社交娛樂平臺,其邀請了獲得建築工程“魯班獎”的團隊進行施工。這裡有超過20項娛樂休閑項目,可以滿足兒童、青少年、長者、商務階層、名媛大腕的各種需求。
  同樣,在東部大盤富春山居,定位為“華南第一會館”的熹玥薈,僅室內面積就超過3萬平方米,而且功能齊備,有檔次,已經成為東部板塊頗具影響力的高端會館與商務平臺。
  圈層培育:高端資源聚集,文化社區建立
  花重金打造配套之後,各種資源的整合、搭建圈層效應更考驗工夫。如何獲得認同?如何產生圈層的聚合效應?雅居樂地產大客戶俱樂部“雅尊會”是其主要的軟平臺,是他們為高層次業主提供的國內精準定製服務。據介紹,雅尊會會員可享受置業、物業、高爾夫、高層活動、酒店等六大“尊享服務”。此外,雅居樂還專門為高端物業配備“雅萊格”高端物業服務體系,為業主提供更優質的物管服務,為培育高端社區文化的建立提供必要的保障。
  比如雅居樂劍橋郡“劍橋匯”舉辦的一連串文化盛事就得到社會各界的極大關註。從聯袂中、德、俄、日四國頂級國際鋼琴大師,到牽手知名時尚品牌屈汀南,這些直指藝術、文化、時尚的高端圈層活動,無不體現“劍橋匯”在“豪宅價值三分看得見,七分看不到”價值準則上的詮釋。
  而對於東部“財智人群”鐘愛的雅居樂富春山居,則以“智慧前沿、財富把脈”的姿態出現在廣州豪宅市場。在剛剛過去的10月中旬,在雅居樂富春山居成功舉辦了第二屆新經濟力量論壇,論壇邀請了諾貝爾經濟學得主、“歐元之父”的羅伯特蒙代爾Robert A.Mundell等頂級專家到場,聚焦中國金融改革與經濟轉型。借助新經濟力量論壇的強大輻射力,雅居樂富春山居在論壇召開以後馬上就吸引了一批高素質客戶的關註。
  根據發展商最新的統計數據顯示,自新經濟力量論壇成功舉辦之後,富春山居每周銷售近10多套大腕,且均以261平方米以上的大面積為戶型主。可以看到,新經濟力量論壇大大增強了雅居樂富春山居在高端人群中的影響力;而大型的高端品牌活動,可讓城市精英在富春山居找到在文化層面的認同。
  豪宅的氣質需要培育,豪宅的圈層同樣需要培育,在實現“人以群分”之後,真正的豪宅將不再需要四處尋覓圈層,而會是圈層來找你。
  詹青  (原標題:三季度豪宅成交達“近百萬”平方米大關)
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